Haus gekauft oder geerbt? Dämmpflicht fürs Dach 2026

Wer am Niederrhein ein älteres Haus kauft oder erbt, sollte den Dämmzustand und frühere Eigentumswechsel prüfen. Eine noch offene Nachrüstpflicht geht nicht automatisch mit einer neuen Zweijahresfrist einher. Die maßgebliche Regel steht heute in § 35 des Gebäudemodernisierungsgesetzes (GModG, vormals Gebäudeenergiegesetz). Rechts- und Förderstand dieses Beitrags: 6. Oktober 2026.

Was § 35 GModG verlangt

Bei beheizten Wohngebäuden müssen oberste Geschossdecken zum unbeheizten Dachraum, die den gesetzlichen Mindestwärmeschutz nicht erfüllen, grundsätzlich auf einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) gedämmt werden. Eine Decke, die den Mindestwärmeschutz bereits erfüllt, muss nicht allein wegen dieser Nachrüstregel auf 0,24 verbessert werden.

Alternativ kann ein entsprechend gedämmtes Dach oder ein Dach mit ausreichendem Mindestwärmeschutz die Pflicht erfüllen. Technisch begrenzte Dämmdicken und die gesetzliche Wirtschaftlichkeitsausnahme sind im Einzelfall zu prüfen. Den Wortlaut finden Sie in § 35 GModG.

Für wen die Zweijahresfrist gilt

Der Sonderfall betrifft Wohngebäude mit höchstens zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer am 1. Februar 2002 eine selbst bewohnte. Für diesen Eigentümer greift die Nachrüstpflicht nach § 35 Absatz 1 erst beim Eigentümerwechsel. Der neue Eigentümer muss sie innerhalb von zwei Jahren ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002 erfüllen.

Das kann ein Kauf, eine Schenkung oder eine Erbschaft sein. Ein späterer Weiterverkauf oder weiterer Erbfall startet die Frist nicht neu. Ist der erste Eigentumsübergang beispielsweise schon viele Jahre her, können heutige Erwerber keine weiteren zwei Jahre allein aus ihrem Erwerb ableiten. Lassen Sie deshalb neben dem Dämmzustand auch die Eigentumshistorie prüfen. Für ältere Vorhaben ist außerdem das zeitlich anwendbare Recht zu berücksichtigen.

Oberste Geschossdecke oder Dach? Zwei Wege, eine Pflicht

Welcher Weg der richtige ist, hängt vor allem davon ab, wie der Dachraum genutzt wird:

• Oberste Geschossdecke dämmen: günstig und schnell, ideal bei einem ungenutzten Spitzboden. Die Dämmung wird auf dem Boden des unbeheizten Dachraums verlegt oder eingeblasen.
• Dachschräge dämmen: nötig, wenn das Dachgeschoss bewohnt wird oder später ausgebaut werden soll. Das ist aufwendiger, lohnt sich aber meist im Zuge einer ohnehin anstehenden Dachsanierung.
• Maßgeblich sind neben der Nutzung der vorhandene Aufbau, der Mindestwärmeschutz und die gesetzlichen Voraussetzungen.

In der Praxis ist die Dämmung der obersten Geschossdecke der pragmatischere Schritt, solange der Dachboden nur als Abstellfläche dient. Welche Methode und welcher Dämmstoff zu Ihrem Haus passt, klären wir bei einer fachgerechten Dämmung und Isolierung vor Ort.

Die Zweijahresfrist gilt im gesetzlichen Sonderfall ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Ein weiterer Kauf oder Erbfall setzt sie nicht neu in Gang. Prüfen Sie deshalb Dämmzustand und Eigentumshistorie gemeinsam.

Was die Dämmung kostet – und was sie spart

RZ-Preise nennen wir hier bewusst nicht – jedes Dach ist anders, und ein belastbares Angebot entsteht erst nach dem Blick vor Ort. Zur groben Orientierung dienen Marktspannen. Das Verbraucherportal co2online beziffert die Kosten für die Dämmung der obersten Geschossdecke je nach Methode auf 20 bis 35 € pro m² (nicht begehbar), 25 bis 50 € pro m² (Einblasdämmung bei Holzdecken) und 40 bis 80 € pro m² (begehbar). Für ein durchschnittliches Einfamilienhaus liegen die Gesamtkosten laut co2online zwischen 1.100 und 4.400 €.

Damit gehört die Geschossdeckendämmung zu den wirtschaftlichsten energetischen Maßnahmen überhaupt. co2online rechnet im Schnitt mit rund 7 Prozent Heizkostenersparnis; die Investition amortisiert sich demnach nach etwa 10 bis 15 Jahren. Für Eigentümer von Altbauten rund um Viersen und Korschenbroich ist das oft der erste sinnvolle Schritt, bevor größere Sanierungen anstehen.

Förderung: aus der Pflicht eine geförderte Maßnahme machen

Das BAFA gewährt bei erfüllten BEG-EM-Voraussetzungen 15 % Grundförderung für die Gebäudehülle. Die förderfähigen Ausgaben sind auf 30.000 € für die erste Wohneinheit, je 15.000 € für die zweite bis sechste und je 8.000 € ab der siebten begrenzt. Mit gewährtem iSFP-Bonus oder bei der vorgesehenen Ausnahme von der iSFP-Antragsberechtigung steigen diese Beträge auf 60.000 €, 30.000 € und 15.000 €. Der iSFP-Bonus von 5 Prozentpunkten gilt nur für den Betrag oberhalb der gebäudebezogenen Grundgrenze im jeweiligen Antrag; mehrere Anträge werden dafür nicht zusammengerechnet. Bei einer Wohneinheit liegt diese Schwelle bei 30.000 €. Ein Sanierungsfahrplan allein führt deshalb nicht pauschal zu 20 % Zuschuss.

Wichtig ist der Unterschied zwischen Pflicht und Förderung: Das Gesetz verlangt einen U-Wert von höchstens 0,24 W/(m²K) – für die BAFA-Förderung muss die Dämmung von Dach oder oberster Geschossdecke dagegen den deutlich strengeren Wert von 0,14 W/(m²K) erreichen. Wer die Maßnahme fördern lassen will, dämmt also kräftiger als das gesetzliche Minimum. Ob sich der zusätzliche Aufwand rechnet, hängt von Bestand, Energieverbrauch und förderfähigen Kosten ab.

Binden Sie vorab einen Energieeffizienz-Experten ein. Die Reihenfolge lautet: Lieferungs- oder Leistungsvertrag mit aufschiebender oder auflösender Bedingung der Förderzusage und voraussichtlichem Umsetzungstermin abschließen, Förderantrag stellen, anschließend umsetzen. Ein Arbeitsbeginn vor dem Bewilligungsbescheid erfolgt auf eigenes Risiko. Maßgeblich ist das BAFA-Antragsverfahren.

So prüfen Sie, ob Ihr Haus betroffen ist

• Hatte das Haus höchstens zwei Wohnungen und bewohnte der damalige Eigentümer am 1. Februar 2002 eine davon selbst? Ermitteln Sie den ersten Eigentumsübergang nach diesem Stichtag; nur an diesen knüpft die Zweijahresfrist an.
• Erfüllt die oberste Geschossdecke oder das Dach den Mindestwärmeschutz bereits? Dann besteht keine Pflicht zur Nachrüstung.
• Wird der Dachraum bewohnt? Dann ist die Dämmung der Dachschräge der richtige Weg, nicht die der Geschossdecke.
• Trifft dieser Sonderfall nicht zu oder ist die Zweijahresfrist bereits abgelaufen? Dann lässt sich aus einem heutigen Erwerb keine neue Schonfrist ableiten.

Was passiert, wenn man die Frist verstreichen lässt?

Die vorsätzliche oder leichtfertige Verletzung der Nachrüstpflicht kann nach § 108 GModG als Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeld von bis zu 50.000 € geahndet werden. Ob die Pflicht und ein Verstoß vorliegen, hängt von den gesetzlichen Voraussetzungen und Ausnahmen ab.

Wann sich gleich die ganze Dachdämmung lohnt

Steht das Dach ohnehin vor einer Sanierung, ist der Zeitpunkt ideal, die Pflicht mit einer hochwertigen Dachdämmung in einem Zug zu erfüllen. Für entsprechende Änderungen an Außenbauteilen beheizter oder gekühlter Räume gelten zusätzlich § 36 GModG und Anlage 7; Arbeitsumfang, Bauteilgruppe und die 10-%-Bagatellgrenze sind dabei zu berücksichtigen – die Abgrenzung zwischen einfacher Reparatur und vollständiger Erneuerung haben wir im Beitrag Was gilt als vollständige Erneuerung der Dachhaut? erklärt. Hinzu kommt seit dem 1. Januar 2026 in NRW die Solarpflicht, die nach § 42a der Bauordnung NRW bei einer vollständigen Erneuerung der Dachhaut greift. Wer Dämmung, Eindeckung und Photovoltaik gemeinsam plant, spart Gerüst, Wege und Abstimmungsaufwand.

Sie haben ein Haus gekauft oder geerbt und sind unsicher, ob die Dämmpflicht Sie betrifft oder welcher Weg für Ihr Dach der richtige ist? Wir schauen uns den Dachboden und die Dachkonstruktion vor Ort an, sagen Ihnen ehrlich, was das Gesetz in Ihrem Fall verlangt, und erstellen ein unverbindliches Angebot – auf Wunsch inklusive Förderberatung. Melden Sie sich einfach über unser Kontaktformular; die Erstberatung ist kostenlos.